구리 부동산 급변 신호? 2026~2028 수도권 투자전략과 다주택 보유세 시뮬레이션

최근 경기도 구리시 인창동 일대 부동산 시장이 급격한 변화를 겪고 있다는 보도가 나왔습니다.

한때 투자자들이 몰리며 ‘풍선효과’의 정점을 찍었던 지역이지만,

현재는 실수요 중심 시장으로 빠르게 재편되고 있다는 내용입니다.

이번 글에서는 해당 기사 내용을 요약하고,

이를 바탕으로 2026~2028년 수도권 투자 전략, 보유세 개편 시 다주택 전략 시뮬레이션,

그리고 현재 한국 부동산 사이클이 어디쯤에 위치해 있는지 구조적으로 분석해보겠습니다.

1. 기사 핵심 요약 – 구리 인창동 시장의 급변

기사에 따르면 10·15 주택시장 안정화 대책 이후 구리시는 수도권 내 몇 안 되는 비규제 지역으로 주목받았습니다.

서울 인접 지역이라는 지리적 장점과 규제 회피 수요가 맞물리며 투자자 유입이 급증했고, 신축 단지를 중심으로 매매가격이 빠르게 상승했습니다.

그러나 최근에는 분위기가 급변했습니다.

투자 목적 수요가 빠르게 이탈하고, 실거주 목적 수요가 시장을 지탱하는 구조로 전환되고 있습니다.

중개업소 관계자들에 따르면 과거에는 갭투자와 실거주 비중이 8:2였다면, 최근에는 4:6 수준으로 역전되었다고 합니다.

또한 매매 물량이 감소하면서 단기적으로는 가격이 지지되는 모습이지만, 추격 매수에 대한 경고도 함께 나오고 있습니다.

현재 가격 수준이 2021년 고점과 유사하다는 점이 부담 요소로 작용하고 있습니다.

2. 지금 한국 부동산 사이클은 어디쯤인가?

부동산 시장은 일반적으로 다음과 같은 흐름을 보입니다.

① 규제 완화 → 유동성 확대 → 가격 상승
② 과열 → 투자자 유입 증가
③ 규제 강화 → 투자 수요 이탈
④ 실수요 중심 재편 → 박스권 또는 조정

현재 수도권 일부 지역은 ③~④ 구간에 진입했다고 판단됩니다.

즉, 급등 사이클이 아니라 “정책 민감 조정 구간”에 가깝습니다.

이 구간에서는 레버리지 투자보다 안정적 구조를 가진 도시가 상대적으로 유리합니다.

3. 2026~2028 수도권에서 상대적으로 유리한 유형

① 자족 기능이 있는 도시

업무시설·기업·산업 인프라가 있는 지역은 외부 투자 자금이 빠져도 가격 방어력이 높습니다.

단순 베드타운보다 고용 기반이 있는 도시가 안정적입니다.

② 교통 개선 확정 지역

GTX 및 광역 교통망 확정 구간은 중장기 가치 상승 가능성이 존재합니다. 다만, 이미 기대감이 선반영된 지역은 신중한 접근이 필요합니다.

③ 중저가 실수요 밀집 구간

고가 프리미엄 지역보다 6~9억대 실수요 중심 구간이 거래 회복 속도가 빠른 경향이 있습니다.

4. 보유세 개편 시 다주택 전략 시뮬레이션

가정: 보유세 부담 증가 + 공시가격 현실화 유지

● 2주택자 (서울 1채 + 수도권 1채)
→ 연 보유세 증가 시 현금흐름 압박 발생 가능성
→ 임대수익률 3% 이하 구간은 매도 검토 구간

● 3주택 이상 보유자
→ 세부담 가중 시 비핵심 자산 정리 가능성 증가
→ 교통 호재 없는 외곽 자산 우선 매도 확률 높음

● 1주택 실거주자
→ 정책 영향 제한적
→ 장기 보유 전략 유지 가능

결론적으로 2026~2028년은 다주택 레버리지 확장기라기보다는 포트폴리오 재정비 구간에 가깝습니다.

5. 중장기 투자 견해

구리 사례는 “풍선효과의 전형적 흐름”을 보여줍니다. 단기 급등 후 정책 신호에 의해 투자자 이탈, 그리고 실수요 중심 구조로 재편되는 모습입니다.

중기(1~3년)는 박스권 가능성이 높고, 장기(5~10년)는 서울 인접 주거지로서 완만한 우상향 가능성이 있습니다.

다만 과거와 같은 급등 기대는 현실적으로 낮아 보입니다.

결론

현재 시장은 “공격적 확장기”가 아니라 “선별적 방어 전략 구간”입니다.

레버리지 확대보다 현금흐름 안정성과 입지 경쟁력이 핵심 변수입니다.

2026~2028년 수도권 투자에서 중요한 것은 ‘정책 회피’가 아니라 ‘도시 구조 경쟁력’입니다.

자족 기능, 교통 확정성, 실수요 기반을 중심으로 보수적이고 체계적인 접근이 필요합니다.

이 글은 정보 제공 목적이며 투자 판단의 최종 책임은 투자자 본인에게 있습니다.

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※ 이 글은 어디까지나 개인적인 투자 의견이며, 특정 상품의 매수·매도를 권유하는 것이 아닙니다. 모든 투자 결정과 그 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다.

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📎 출처 및 참고

한경 집코노미

Trend Note

2026부동산전망