서울 아파트 거래량 60% 급감: 거래절벽 국면에서의 중장기 부동산 전략(실거주·투자·포트폴리오)

최근 보도에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량이 전월 대비 60% 이상 급감했습니다. 숫자만 보면 “큰 하락 신호”처럼 느껴지지만,

한국 부동산 시장에서는 거래량 감소(유동성 축소)가 먼저 나타나고 가격은 한 템포 늦게 움직이는 경우가 많습니다.

이 글에서는 해당 기사 내용을 먼저 요약한 뒤, 제가 보는 중장기 투자 관점의 해석을 정보 중심으로 정리해보겠습니다.

※ 본 글은 일반적인 정보 제공 목적이며, 특정 자산의 매수/매도를 권유하는 투자자문이 아닙니다. 개인의 소득, 부채, 거주 계획, 리스크 성향에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.

1) 기사 요약: “서울 거래량 -60%”와 “전월세 증가”가 동시에 의미하는 것

기사에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 4,395건으로 집계되었고, 전월(1만 1,041건) 대비 60.2% 감소했습니다.

반면 작년 같은 달 대비로는 16.5% 증가로 나타났습니다.

즉, “한 달 사이 급감”은 맞지만 “장기적으로 수요가 완전히 붕괴”했다고 보기는 어렵습니다.

수도권 아파트 거래량(2만 772건)도 전월 대비 33.5% 감소했으나,

전국 전월세 거래량은 20만 8,002건으로 전월 대비 4.1% 증가했습니다.

서울 전월세 거래량 역시 소폭 증가했습니다.

이 조합은 흔히 ‘사는 수요 → 빌리는 수요’로의 이동을 의미합니다.

금리·대출·규제 환경에서 매수 결정을 미루되,

거주 수요 자체는 유지되는 경우에 자주 나타나는 패턴입니다.

또한 미분양은 수도권에서 감소하고 지방에서 증가하는 흐름이 언급되었습니다.

이는 중장기적으로도 “수요의 중심이 어디로 쏠리는지(서울·수도권 선호)”를 보여주는 단서가 될 수 있습니다.

2) 제 견해: 거래량 급감은 “가격 폭락”이 아니라 “불확실성 확대”의 신호일 때가 많습니다

거래량이 급감하면 많은 분들이 “이제 가격이 크게 떨어지는 것 아니냐”를 먼저 떠올리십니다.

그러나 한국 부동산은 구조적으로 가격 조정 이전에 거래가 먼저 줄어드는 경향이 있습니다. 이유는 간단합니다.

매수자는 “조금 더 기다리면 더 싸게 살 수 있지 않을까”라는 생각으로 관망하고, 매도자는 “급하게 팔 필요가 없다면 가격을 깎지 않겠다”는 태도로 버티는 경우가 많기 때문입니다.

그래서 거래절벽은 흔히 시장 참여자들의 기대가 충돌하는 구간에서 발생합니다. 즉, 수요가 완전히 소멸했다기보다는 “결정이 미뤄진 상태”일 가능성이 큽니다.

다만 이런 국면에서는 유동성이 낮아지므로, 급전이 필요한 일부 매물이 ‘국지적으로’ 가격을 낮추는 등 지역·단지별 편차가 커질 수 있습니다.

정리하면, 이번 지표는 “전면 붕괴”보다 “정책·금리·규제에 대한 불확실성”이 커진 환경에서 매수·매도 모두 관망이 늘어난 상황으로 해석하는 편이 더 현실적이라고 봅니다.

3) 서울에서 중장기 방어력이 있는 조건: ‘서울’이 아니라 ‘어떤 서울’인가가 더 중요합니다

앞으로의 시장은 “전국이 함께 오르는 사이클”보다, 선별적으로 방어되는 시장에 가까워질 가능성이 큽니다.

같은 서울이라도 중장기 방어력은 크게 달라집니다. 제가 보는 핵심 조건은 아래와 같습니다.

① 직주근접(시간 비용을 줄여주는 입지)

주거 선택에서 가장 강력한 변수는 ‘출퇴근 시간’입니다.

특히 장기적으로 인구 구조 변화가 진행될수록, 사람들은 이동·돌봄·생활 시간을 줄일 수 있는 입지를 더 선호하는 경향이 강해집니다.

이런 입지는 경기 변동에도 수요가 비교적 유지되는 경우가 많습니다.

② 생활 인프라가 “이미 완성된” 곳

학군, 의료, 상권, 공원, 문화시설 같은 인프라는 단기간에 만들어지기 어렵습니다. 향후 시장이 더 선별적으로 움직일수록, “개발 기대”보다 “현재 가치”가 더 중요해질 가능성이 큽니다. 즉, 생활 만족도가 높은 곳이 방어력에도 유리합니다.

③ 공급이 제한되는 구조(희소성)

서울은 본질적으로 토지가 제한되어 있고, 특정 생활권은 신규 공급이 쉽지 않습니다.

공급이 제한되는 곳은 거래가 줄어도 “팔아야 하는 사람”의 비중이 낮아 상대적으로 가격 방어가 되는 경우가 있습니다.

④ 교통망(환승·광역 접근성)과 대체 불가능성

교통은 결국 “선택지”를 늘려주는 요소입니다.

중장기적으로 일자리·교육·의료 접근성을 동시에 높이는 교통망을 갖춘 지역은 수요층이 두텁고 매수·임대 모두에서 선택받을 가능성이 높습니다.

위 조건을 모두 충족시키는 곳은 많지 않습니다.

그래서 중장기 전략에서는 “서울이면 된다”가 아니라, 서울 안에서도 방어력이 있는 조건을 충족하는지를 먼저 점검하시는 것이 좋습니다.

4) 부동산 vs 주식/채권: 포트폴리오 관점에서의 비교(장점·리스크를 같이 보셔야 합니다)

중장기 투자에서 중요한 것은 “어떤 자산이 더 오른다”보다 내가 감당 가능한 리스크와 현금흐름 구조에 맞는 구성을 만드는 것입니다.

부동산과 금융자산(주식·채권)은 성격이 달라, 역할을 분리해서 보시는 편이 안전합니다.

부동산의 특징

• 장점: 실물자산, 거주 효용(실거주 시), 체감 변동성이 낮은 편
• 리스크: 유동성 낮음(팔 때 시간), 세금·관리비·수리비 등 보유비용, 레버리지(대출) 의존 시 금리 리스크 확대

주식/채권의 특징

• 장점: 유동성 높음(현금화 쉬움), 소액 분산 가능, 글로벌 분산 투자 용이
• 리스크: 시장 변동성 노출(심리적으로 버티기 어려울 수 있음), 단기 등락이 큼

제 관점에서 “중장기”는 결국 생존(버티기) + 복리의 싸움입니다.

부동산은 보유비용과 유동성 리스크가 있으므로 ‘올인’ 전략은 점점 위험해질 수 있고, 금융자산은 변동성이 있지만 분산을 통해 장기 기대수익을 노릴 수 있습니다.

따라서 많은 개인 투자자에게는 부동산(거주/방어) + 금융자산(분산/유동성) 조합이 현실적인 선택지가 될 수 있습니다.

5) 실거주 + 투자 겸용 전략: 가능합니다. 다만 “투자 수익률”보다 “거주 효용”을 먼저 보셔야 합니다

현재처럼 거래가 줄어드는 구간에서는 순수 투자(단기 차익)보다 실거주를 기반으로 장기 보유가 가능한지가 더 중요해집니다.

실거주 겸용 전략이 유리한 이유는, 시장이 정체되어도 ‘내가 얻는 효용(거주 만족)’이 남기 때문입니다.

실거주+투자 겸용이 잘 맞는 경우

• 최소 5년 이상(가능하면 7~10년) 거주 계획이 명확하신 경우
• 대출 비중이 과도하지 않고, 금리 상승·소득 변동에도 버틸 여력이 있는 경우
• 거주 만족도가 높아 이사 빈도가 낮을 것으로 예상되는 경우

주의하셔야 하는 경우

• 단기 가격 상승을 전제로 “무리한 레버리지”를 쓰는 경우
• 2~3년 내 이사 가능성이 큰데, 거래절벽으로 매도 시점이 꼬일 수 있는 경우
• 보유비용(이자·세금·관리·수리)을 감당할 현금흐름이 불안정한 경우

결론적으로 실거주+투자 겸용은 가능합니다. 다만 우선순위를 “수익률”에 두기보다, 거주 만족 + 장기 보유 가능성을 먼저 확보하셔야 거래절벽·정체 구간에서도 흔들리지 않는 전략이 됩니다.

6) 지금 같은 거래절벽에서의 매수/대기 판단 기준: ‘시장’보다 ‘내 조건’이 먼저입니다

거래절벽에서는 정답이 하나가 아닙니다.

오히려 “사람마다 다른 정답”이 존재합니다. 아래 체크리스트를 기준으로 판단하시면 불필요한 후회를 줄이실 수 있습니다.

① 매수 쪽으로 기울어도 되는 신호

• 거주 기간이 길다: 5년 이상 거주(가능하면 7~10년)
• 현금흐름이 탄탄하다: 이자·세금·생활비를 감당하고도 여유자금이 남는다
• 입지가 확실하다: 직주근접·인프라·교통·희소성이 강한 생활권
• 가격보다 조건이 좋다: 급매가 아니라도 ‘내가 찾던 조건’이 충족된다

② 대기 전략이 합리적인 신호

• 단기 차익 목적이다: 1~2년 내 매도 계획
• 레버리지 의존이 크다: 금리 변화에 취약
• 매도 리스크가 크다: 이사 가능성이 높은데 거래절벽으로 매도 시점이 불확실
• 대체 선택지가 있다: 전월세로도 생활 만족도가 유지되며 기회비용이 낮다

제 견해로는, 거래절벽 국면에서 가장 위험한 접근은 “시장 타이밍을 단정하고 무리하게 베팅하는 것”입니다.

반대로 가장 실용적인 접근은, 내 재무·거주 계획·입지 조건을 기준으로 “매수해도 버틸 수 있는가”를 먼저 확인하는 것입니다.

결국 중장기 투자의 핵심은 ‘맞히기’보다 버티기에 가깝습니다.

7) 한 줄 결론: 한국 부동산은 ‘전반 상승’보다 ‘선별 방어’로 가는 중입니다

기사에서 확인되는 “서울 거래량 급감 + 전월세 증가 + 수도권/지방 미분양 흐름의 차이”는 부동산 시장이 더 선별적으로 움직일 가능성을 시사합니다.

중장기적으로는 “한국 부동산”을 하나로 보기보다, 서울 핵심 생활권(방어) vs 비핵심(변동/정체) vs 지방 일부(구조적 리스크)처럼 자산을 나눠서 보시는 것이 안전합니다.

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※ 이 글은 어디까지나 개인적인 투자 의견이며, 특정 상품의 매수·매도를 권유하는 것이 아닙니다. 모든 투자 결정과 그 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다.

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📎 출처 및 참고

• kbs뉴스

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