얼마 전 지인 한 분이 조심스럽게 물어왔습니다.
“안양에 지주택 하나 보고 있는데 괜찮을까?” 저는 1초도 망설이지 않고 말렸습니다.
지주택이라는 단어 앞에서 저는 거의 조건반사적으로 손사래를 치는 편입니다.
주변에 지주택으로 고생하신 분이 한둘이 아니기 때문입니다.
그런데 어제 국토부 발표를 보고 솔직히 좀 흔들렸습니다.
토지 소유권 확보 기준을 95%에서 80%로 낮춘다는 내용이었거든요.
단순히 숫자 15%p 차이 같지만, 지주택 판에서 이 15%가 가진 의미는 생각보다 훨씬 큽니다.
이번 글에서는 이 대책이 왜 나왔고, 뭐가 바뀌는지, 그리고 실제로 지주택을 보고 계신 분들이 어떻게 받아들여야 할지를 제 관점에서 정리해보려 합니다.
결론부터 말씀드리면, 환영할 부분과 여전히 조심할 부분이 명확하게 나뉩니다.
먼저, 기사 핵심 요약
긴 기사라 바쁘신 분들을 위해 먼저 요점만 추려드립니다.
국토교통부는 4월 20일 ‘지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안’을 발표했습니다. 핵심은 다섯 가지입니다.
첫째, 사업계획 승인에 필요한 토지 소유권 확보 기준을 95%에서 80%로 완화했습니다.
둘째, 업무대행사 등이 보유한 토지에는 보유 기간과 관계없이 매도청구권을 부여해 알박기를 차단합니다.
셋째, 2년 이상 주택 보유 및 1년 이상 거주한 원주민에게는 85㎡ 1주택 요건을 완화해줍니다.
넷째, 공사비 5% 이상 증액 시 한국부동산원 등의 검증을 의무화하고 시공사 선정도 경쟁입찰로 바꿉니다.
다섯째, 조합 업무 대행사에 대한 등록제를 도입해 자본금과 전문인력 요건을 갖춘 업체만 진입하도록 합니다.
정부가 노리는 숫자는 수도권 10만 가구, 서울 5만 가구입니다.
지주택을 재건축·재개발과 나란히 주요 공급 수단으로 키우겠다는 겁니다.
‘지옥주택’이라는 별명이 괜히 붙은 게 아닙니다
지주택을 왜 지옥주택이라고 부르는지부터 짚고 가야 합니다.
그래야 이번 완화책이 왜 나왔는지 제대로 이해가 됩니다.
지역주택조합은 쉽게 말해 조합원들끼리 돈을 모아 땅을 사고 아파트를 짓는 방식입니다.
재개발·재건축은 이미 땅이 있는 상태에서 시작하는데,
지주택은 땅부터 확보해야 합니다. 여기서 비극이 시작됩니다.
땅 주인 한 명 한 명을 설득해야 하는데, 이게 수백 명, 수천 명 단위가 되면 협상이 산으로 갑니다.
95% 확보가 무슨 의미인지 감이 안 오실 텐데, 땅 주인이 100명 있으면 95명이 동의해야 한다는 뜻입니다.
남은 5명이 ‘알박기’를 시작하면 수년, 길게는 10년 넘게 사업이 멈춥니다.
그사이 조합원들은 이미 낸 분담금을 돌려받지도 못하고, 추가 분담금을 계속 내야 하는 상황에 내몰립니다.
기사에 나온 수치가 이 현실을 잘 보여줍니다.
전국 지주택 현장 618곳 중 절반이 넘는 51.2%가 초기 단계인 ‘모집 신고’에 묶여 있습니다.
바꿔 말하면, 지주택을 선택한 조합원 중 절반 넘는 분들이 언제 끝날지 모르는 터널 안에 갇혀 있다는 뜻입니다.
저는 2020년쯤 경기도 모 지역 지주택을 검토한 적이 있습니다.
주변 시세 대비 싸 보였고, 브로커는 “곧 착공이다”라고 했습니다.
계약서 한 번만 써보자길래 일단 미팅만 갔는데, 조합 사무실에서 본 서류가 영 찜찜했습니다.
토지 확보율이 60%대였는데 모집공고에는 “사업성 우수”라고만 적혀 있더군요. 그때 그 현장, 지금도 여전히 첫 삽 못 뜨고 있습니다.
이번 완화책, 뭐가 진짜 의미 있나
토지 95% → 80%, 단순한 숫자가 아니다
가장 큰 변화는 역시 토지 확보 기준 완화입니다.
언뜻 보면 “그냥 문턱 낮춰주는 것 아니냐”라고 생각하기 쉬운데,
실제로는 알박기 피해자가 조합에서 업주 쪽으로 바뀌는 구조적 전환에 가깝습니다.
기존에는 95%를 달성할 때까지 조합이 계속 매달려야 했습니다.
남은 5%의 토지 주인들이 가격을 10배, 20배 부르기 시작하면 조합은 빨리 끝내고 싶어서 그 돈을 다 내줍니다.
그 비용이 누구 주머니에서 나오겠습니까. 전부 조합원 분담금입니다.
결국 나중에 입주해보면 주변 시세보다 비싼 아파트에 살게 되는 거죠.
80%로 낮추면 나머지 20%는 매도청구권으로 강제 수용할 수 있는 길이 열립니다. 일반 재개발·재건축이 이미 쓰고 있는 방식이고요.
이번에 업무대행사 보유 토지에 보유기간 관계없이 매도청구권을 준다는 조항까지 추가된 건 특히 의미가 큽니다.
일부 대행사들이 사업지 내 토지를 ‘숨은 지분’으로 확보해놓고 사업 막판에 값을 올려 받는 수법을 쓰기도 했는데, 이 구멍을 제도적으로 막은 셈입니다.
사업 속도가 약 1년 단축된다는 국토부의 예상도 저는 비교적 신뢰합니다.
90%에서 95%로 가는 마지막 5%가 통상 1~2년을 잡아먹기 때문입니다.
공사비 증액 검증 의무화, 늦어도 너무 늦었다
이 부분은 개인적으로 가장 반가운 대목입니다.
지주택에서 공사비 분쟁이 얼마나 심각한지는 뉴스에 나오지 않는 현장 이야기까지 들어보면 입이 떡 벌어집니다.
시공사가 착공 직전에 “원자재값 올랐으니 공사비 30% 올려달라”고 요구하면 조합은 거부할 힘이 없습니다.
계약서 뒤엎고 새 시공사 구하려면 또 몇 년이 필요한데, 그사이 조합원 대출 이자는 계속 나가거든요. 결국 울며 겨자 먹기로 증액을 받아들입니다.
이게 2024년 둔촌주공에서도 전 국민이 지켜본 장면입니다.
그런데 둔촌주공은 그래도 재건축이라 정보 공개나 조합 거버넌스가 지주택보다 훨씬 견고합니다. 지주택은 말 그대로 ‘믿는 구석 없는 싸움’이 됩니다.
5% 이상 증액 시 한국부동산원 검증을 의무화한 건 조합에 처음으로 제대로 된 협상 카드를 쥐어준 셈입니다. 다만 두 가지가 걱정됩니다.
검증 절차가 길어지면 사업 지연이 오히려 심해질 수 있고, 한국부동산원의 심사 역량이 이 물량을 다 감당할 수 있을지도 미지수입니다.
기사 말미에 전문가도 이 우려를 짚고 있죠.
대행업 등록제, 제가 가장 주목하는 조항
겉으로는 평범해 보여도 저는 이게 진짜 핵심이라고 봅니다.
지금까지 지주택 업무대행사는 사실상 아무나 차릴 수 있었습니다.
자본금 요건도 모호하고 자격도 모호했습니다.
그러니 사업 몇 개 말아먹고 다른 법인 하나 새로 파서 또 조합원 모집 공고를 내는 일이 반복됐던 겁니다.
피해자들 입장에서는 돈 받을 대상이 증발해버리는 상황이 생겼고요.
등록제로 바뀌면 최소한의 진입 장벽이 생깁니다.
국토부가 자본금과 전문인력 기준을 구체적으로 어떻게 설정할지가 관건인데, 만약 자본금 10억 이상, 주택건설업 경력 자격자 의무 고용 같은 수준으로 정한다면 부실 대행사의 70% 이상은 자연 정리될 걸로 봅니다.
그럼에도 불구하고, 제가 여전히 조심하라고 말하는 이유
자, 여기까지 읽으시면 “그럼 이제 지주택 봐도 되는 거냐”라는 생각이 드실 수 있습니다. 제 답은 ‘아직은 아니다’입니다. 이유를 세 가지로 정리합니다.
첫째, 제도가 바뀌어도 이미 망가진 사업장은 망가진 채로 남습니다.
현재 600개 넘는 지주택 현장 중 상당수는 법이 바뀌어도 구제가 어렵습니다. 이미 조합장이 잠적한 곳, 이미 시공사와 소송 중인 곳, 이미 토지 매입 자금이 증발한 곳은 새로운 법으로 살아나지 않습니다.
따라서 지금 진행 중인 지주택 매물을 볼 때는 “이번 완화책으로 살아날 곳인지, 이미 끝난 곳인지” 냉정하게 구분해야 합니다.
둘째, 법 시행까지는 시간이 걸립니다. 국토부 발표가 곧바로 법 시행은 아닙니다. 주택법 개정안이 국회를 통과하고, 하위 시행령이 정비되고, 지자체 조례까지 정비되어야 실제로 적용됩니다.
빨라도 6개월, 보통은 1년 이상 걸립니다. 그사이 “곧 법이 바뀌니 지금 들어오세요”라고 부추기는 영업이 나올 텐데, 여기에 흔들리면 안 됩니다.
셋째, 땅값 상승이 반영된 분담금은 여전히 부담입니다. 기사 끝부분에 김옥진 회장이 짚은 지점인데, 이게 제가 가장 공감하는 포인트입니다.
2019년 기준으로 잡힌 분담금은 지금 땅값 기준으로 보면 허상입니다.
수도권 주요 사업지 땅값이 이 5~6년간 얼마나 올랐는지 아시잖습니까. 결국 사업이 정상화돼서 분양까지 간다 해도, 추가 분담금 폭탄이 터지는 구조는 그대로입니다.
브릿지론, PF 자금 조달이 가능하도록 후속 제도 정비가 안 되면 ‘정상화된 지주택’이라도 조합원 주머니는 여전히 털립니다.
투자자 입장에서 실전 체크 포인트
그럼 실제로 지주택 매물을 검토하실 때 뭘 봐야 할까요. 저는 최소한 이 네 가지는 확인하시라고 말씀드립니다.
토지 확보율은 당연히 1번입니다. 현재 80% 이상인지, 그중 매도청구 가능한 비율이 얼마인지 공식 서류로 확인해야 합니다.
브로커 말만 믿지 마시고, 관할 지자체에 직접 확인 가능합니다.
조합장 이력과 대행사 이력도 반드시 봅니다. 같은 대행사가 과거에 진행한 사업이 어떻게 됐는지, 인터넷 검색으로도 상당 부분 파악 가능합니다.
과거 사업이 줄줄이 중단됐거나 소송 중인 대행사가 진행하는 신규 사업은 그냥 피하시는 게 좋습니다.
시공사 선정 방식이 경쟁입찰인지도 중요합니다. 이번 제도 개편 이후로는 경쟁입찰이 의무화되지만, 이미 시공사를 내정한 상태로 형식만 입찰을 돌리는 경우도 많습니다.
시공사가 너무 일찍 정해져 있으면 의심해봐야 합니다.
공사비 기준을 서류로 받아두세요. 최초 계약 공사비가 얼마인지, 증액 시 검증 절차를 어떻게 적용하기로 했는지 계약서에 명시되어 있는지 봐야 합니다.
5% 이상 증액 시 부동산원 검증이 법적으로 의무화된다 해도, 조합 내부 규약에 이걸 명시해놓는 게 더 안전합니다.
마무리하며 — 이번 대책, 어떻게 평가할까
전체적으로 저는 이번 대책의 방향성을 긍정적으로 봅니다. 적어도 “지주택은 무조건 피하라”라고 말하던 기존 입장에서 “잘 고르면 볼 만한 카드일 수 있겠다”라는 쪽으로 시각이 조금 이동했습니다.
다만 방향성과 실효성은 다른 이야기입니다. 기사 말미에 두성규 대표가 지적한 것처럼, 결국 지자체장의 감독 의지와 중앙정부의 지속적 현장 관리가 없으면 제도는 겉치레에 그칩니다.
한국 부동산 제도사에서 우리는 이미 여러 번 경험했습니다. 좋은 법도 집행이 허술하면 사기꾼들의 새로운 먹잇감이 됩니다.
정부가 발표한 10만 가구, 5만 가구라는 숫자도 저는 절반 정도 실현될 거라고 봅니다. 그것만 해도 충분히 의미 있는 공급입니다.
수도권 공급이 부족하다고 10년째 이야기하면서 정작 공급 경로 하나를 ‘지옥주택’이라고 방치해온 건 사실 정부 책임도 큽니다.
이번을 계기로 제도가 제대로 돌아가기 시작한다면, 부동산 시장 전체의 공급 불안을 해소하는 데 일정 부분 기여할 수 있다고 봅니다.
그러나 거듭 강조하지만, 법이 바뀐다고 개별 사업의 리스크가 사라지는 건 아닙니다. 제도는 나쁜 사업의 확률을 줄여줄 뿐, 개별 매물이 좋은지 나쁜지는 여전히 투자자 본인이 판단해야 합니다.
이 글을 읽으시고 “오, 이제 지주택 한번 들어가볼까” 하시기 전에, 위에 정리한 네 가지 체크 포인트를 꼭 본인 기준으로 적용해보시길 바랍니다.
저도 당분간은 실제 사업장 몇 곳을 계속 추적해보려 합니다.
법 시행 시점과 맞물려서 어떤 사업장이 먼저 정상화 궤도에 오르는지,
그 과정에서 어떤 변수가 터지는지 지켜보면 다음 투자 판단의 큰 레퍼런스가 될 겁니다. 의미 있는 변화가 포착되면 블로그에서 이어서 다뤄보겠습니다.
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※ 이 글은 어디까지나 개인적인 투자 의견이며, 특정 상품의 매수·매도를 권유하는 것이 아닙니다. 모든 투자 결정과 그 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
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